商业地产投资与住宅地产投资之间的区别
在开始投资商业地产之前，您需要了解商业和工业物业与住宅地产之间存在显著差异。以下是十个主要差异：
商业资产往往比住宅物业提供更高的回报，通常净回报率为5%至10%，而住宅物业的毛回报率为3%至4%（然后您仍需支付费用、税金、保险等）。这是因为专业投资者希望从其商业物业获得更高的租金回报，以补偿较低的资本增长、更长的空置因素和潜在的更高风险。
商业租约通常为三至五年，而住宅物业通常采用12个月的租约。
租金通常按平方米收取，并且租金评估包含在租赁合同中。租金评估可以每年或每18个月计算一次，可以根据市场租金增加或按照消费者物价指数上涨的金额增加。一些租约规定，即使市场租金下降，租金也不会下降。
商业物业的租户通常支付所有支出，如费用、税金和保险，而住宅物业的房东支付这些费用。
由于他们在您的商业物业中经营公司，因此您的租户通常会比住宅租户更好地照顾它，保持它并装饰它。
商业建筑需要较少的管理，因为租户不太可能因为像水龙头漏水这样的小问题而向您抱怨。
通常，贷方最多只能贷出商业或工业物业价值的70%。我不知道有任何抵押贷款保险公司会为商业房地产提供贷款。这意味着买方需要投入更多资金才能获得商业地产。
投资一所优质商业物业所需的初始现金通常比投资一所优质住宅物业所需的初始现金大得多，因为在繁华中心购买一家体面的商店或办公室的成本可能是单元或公寓价格的两倍或三倍。
商业贷款利率通常高于住宅贷款利率。
商业物业的空置期通常远远超过了空置的住宅房产可能的一两个星期。
商业地产的优势
高收益 – 商业地产历来产生强劲的回报，既包括资本增值又包括收入。
收入稳定性 – 商业地产最重要的特征之一是收益往往更高且更稳定。物业回报的波动远低于股票回报。
低风险 – 只要拥有合适的物业，商业地产价值的波动性比股价要小。
接触各种经济部门 – 零售和工业物业与整体经济状况直接相关。消费者支出决定零售物业的价值。
税收优惠 – 商业资产提供了极佳的税收优惠，包括可观的折旧免税额。有些结构还有资格获得建筑津贴，允许从应税收入中扣除一定比例的结构成本。
通胀保护 – 长期以来，商业地产的价值和商业地产的租金都超过了通胀。
对您的投资的影响 – 作为商业地产的所有者，您对自己的投资拥有相当大的控制权。您可以选择通过翻新、升级和改变物业用途来增加回报，或者您可以修改租赁条款或您拥有的租户类型，并且您可以继续选择进一步开发或出售物业。
杠杆 – 就像住宅建筑一样，商业地产可以通过借贷高达其价值的70%。
增值 – 就像住宅物业所有者可以通过购买破旧的房产并对其进行修复或重新开发来增加价值一样，商业地产投资者也可以这样做。例如，增加房屋的租金收入将直接影响其价值。
商业地产投资的建议
市场调研和尽职调查
了解市场对于商业房地产的成功至关重要。尽可能多地阅读并熟悉市场。从宏观角度（经济预测和空置率）到微观细节，例如四处走动并致电经纪人询问附近的租金情况，都要进行分析。检查您预计租户所在的商业领域的健康状况，以及基础设施的改善和地方和州政府对该地区的雄心壮志。
投资于战略位置
始终投资于受租户和买家欢迎的高需求零售、商业或工业物业。评估可见度、公共交通可及性和停车情况。
购买已租出的物业
通过购买已租给稳定长期租户的物业来降低投资商业房地产的风险。
检查租户素质和租约期限
因为您的商业物业的价值取决于租金回报，所以一位品质良好的长期租户（最低5年）将成为出色投资的基础。检查每平方米的租金以确保其与市场价格相比不夸大。如果您的租金是每平方米500美元，而市场租金是每平方米700美元，那么在下次租金评估中就有增值潜力。如果您当前的租金高于市场价格，您可能在支付过高的物业费用，并且对租金增长和增加资产价值的潜力将会减少。
了解租约结构
这包括租约期限、租金评估的频率和程序，以及谁负责运营支出。当然，一个长期租约，频繁的租金评估，最低的CPI上涨和承担所有支出的租户会更受青睐。
选择新建筑物
通常情况下，新开发的建筑物将保持对租户的吸引力，并且需要的重新装修较少。它们还将获得更多的折旧。
确保高度设计灵活性
这意味着如果您转租空间，您不会受到低效平面图的限制。它指的是工业建筑，其中办公空间的百分比可以很容易地更改。
投资具有增长潜力的资产
寻找资本不足的物业。租户支付低于市场租金或未开发的物业。
